善用5大秘訣，尋求適合的信用貸款@薪貸專業金融貸款顧問

 
信用貸款是什麼?介紹怎麼挑選適合的信用貸款

信用貸款是什麼

信用貸款是什麼

信用貸款:是一種不用提供擔保的放款，意思就是不用提供有現金價值的物品做為抵押，
但也因此利率較高，通常著重的是信用狀況，工作證明和基本財力證明文件，
來決定可以貸得的信用貸款額度。

不過銀行提供的信用貸款產品五花八門，那麼該如何挑選適合的呢?
一.評估及撥款速度
每間銀行都有自己的貸款流程，且由於資金成本較低，雖能提供低利的貸款優惠，
但一般而言核貸處理時效較長。對急需資金週轉的借款人來說，
撥貸時效可能遠比利率優惠更來得重要。所以挑選哪間銀行的信用貸款就相對重要得多。
二.利率是否合理
一般信用貸款利率約6.98%~14.98%起，惟對於公教人員、專業人士、及特定優質企業員工，
利率約介於3.98%~7.98%起。
所以若貸到不適合的方案，即便過件了之後的還款也會造成你長久的困擾。
三.費用收取多寡
除利率外，貸款相關費用也應是衡量的重點，有些銀行利率雖低，卻隱含較高的費用成本。
對於不懂的客戶來說，是一個不小的困擾。
四.是否需要提供保證人
雖然信用貸款不需提供保證人，但若需要提高貸款額度，適當的擔保品或保證人就需提供，
但現今社會的人情債是不願欠也不好還，保證人越來越難尋。
如何能提高貸款額度又不需提供保證人，就是一項貸款技巧了。
五.值得信賴的銀行
貸款雖然是跟銀行借錢，若能找到值得信賴的銀行申辦，
貸款過程及相關權利義務才能獲得最好的保障。

不過並不是人人都有時間一間銀行一間銀行的比較，且在急需用錢的時候，每分每秒都是煎熬，
這時，貸款經紀人就是你的救星，因為【貸款經理人】的優勢就是能在第一時間判斷案件過件率和可貸款額度，
有別於一般銀行的貸款業務，【銀行貸款業務】通常只介紹自家產品，但並非那方案是適合你的，
而在貸款專業判斷不足的情況下，結果往往是以評分不足收場，留不知所措的客戶，
更糟的是讓客戶在不知不覺中聯徵被記上一筆，造成往後的貸款更加艱難。

「聯徵」5大扣分地雷-小心！不要誤踩

不過要注意的是:
代辦能做的就是盡力提高你的貸款過件率，並不能保證過件，畢竟貸款的評分項目有太多不可預測的變數，
而貸款經紀人可以先將變數降到最低並協助規劃最適合你的銀行。
代辦常見注意事項:
1.聲稱，不需要任何條件就可以貸款給你的，千萬不可以相信。
2.身份證是證明個人身份的證件，無法證明個人信用情況。
所以僅憑身份證，任何正規的貸款機構都不會通過貸款審核的。
3.有借有還，再借不難，準時還款是很重要的，
這樣下次需要貸款的時候，才會使對方認可你的信用度。

每種信用貸款在申辦上條件都不同，在辦理前盡量做足功課，或是選擇信任的合法貸款公司，
避免銀行方有意或無意的沒把合約細節講清楚，一旦文件簽完之後，你想後悔也來不及了。

沒頭期款就不能買房了嗎?全貸買房方法在這裡。

 

全額房貸

 

雖然近年來房屋價格降了不少，但無奈想買房，手頭的現金還是不足。

薪貸顧問今天就來分享一個方法，讓你可以全貸買房。

信用貸款＋房屋貸款 = 全貸款

舉例:

若以400萬元計算，假設頭期款兩成(80萬元)用信貸，剩下的八成（320萬元）用房貸，

若房貸利率2%、兩年寬限期，加上信貸利率3.5%，七年期，換算下來前兩年寬限期加上信貸（5333+10752），

月繳1萬6085元，兩年寬限期一過，則變成月繳（18571+10752）2萬9323元。

但畢竟貸款有借有還，重點就在於要利用前兩年寬限期將信貸還完；或是一開始就不用寬限期，

每月償還部分本金，繳了一段時間以後，透過轉增貸(我適合房屋轉貸嗎?)，將信貸餘額還清，

最後就只會剩下房貸，若選擇的又是30年期房貸，每月繳款金額約1.2萬元左右，負擔也不大。

而除了轉增貸外，二胎房貸也是一個方法，但各家銀行利率差異大，有時利率也沒有比信貸低，

因此需要多方比較。

額外閱讀:房屋二胎VS.房屋增貸

銀行放貸、評估貸多少錢給你，除了看負債比外，還會評估個人償債能力。

而房貸是因為有房子作為抵押，所以只要不要有其他重大瑕疵，貸款不算太難，

但不足的部分若想靠信貸補齊，這時候利率就成為關鍵，銀行除了看個人信用

（例如：信用卡費是否按時繳款、車貸或其他貸款是否有按時繳納），

也會看個人的職業、年資，若是在上市上櫃公司任職，利率甚至可以談到3%以下，

和房貸利率也相差不遠了。

房屋全貸優點:不用擔心預備金不足而無法買房

房屋全貸缺點:要估算好自己的負擔能力，以免寬限期一過負擔加重，讓房貸變成惡夢

不過要注意的是:每月負擔的房貸金額，最好不要超過月薪的三分之一。

舉例:月薪3萬元，每月房貸費用最好不要超過1萬元，以免造成太大負擔、缺乏生活品質。

提供你四招自行檢定:你的房屋該轉貸嗎?

 房

屋轉貸

房屋轉貸

雖然房貸簽約年限多為 20 年或 30 年，
不過，如果有需要的話，仍然有「轉貸」的彈性喔！
當新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度，
或是重新提供寬限期，就可以考慮「轉貸」。

所謂「房屋轉貸」，就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。
借款人可以向 A 銀行詢問截至轉貸當日未償還的本息，
由 B 銀行代為償還，領取「清償證明」，並到地政重新設定抵押
（將抵押銀行由 A 改為 B）。
由於轉貸時，B 銀行會重新針對房子鑑價，如果房子有增值，
通常可提供增貸，如有申辦增貸，除了原來的房貸外，
B 銀行還會將增貸的額度撥款到貸款人的帳戶，增加資金彈性。

一般購屋族多在買房時會花較多時間研究比較房貸利率和銀行方案，
因此在當下如果未能收到完整資訊，或是無法規畫對自己最好的房貸方案，
長期下來不僅繳款辛苦，也有可能多繳了利息而不自知。
因此若你現在才驚覺自己繳的房貸利率偏高，想要做轉貸，當然也是個正確的決定，
不過提醒你，雖然銀行為了搶業績，會在房貸市場上用低利搶轉貸客戶，
不過想打轉貸的如意算盤，除了要看轉貸銀行的利率，還得盤算轉貸的隱藏成本！

提供你四招自行檢定:你的房屋該轉貸嗎?
一：繳息正常？
只要是申請貸款，銀行除了評估擔保品的條件、價值之外，
貸款人的還款能力也是銀行評估是否承貸及貸款成數的重要因素。
因此要求轉貸戶必須檢附至少半年的繳息紀錄，
同時銀行也會檢視貸款人的信用卡使用記錄，如果長期使用循環利息，
且在原銀行繳息記錄不正常的房貸戶，要轉貸就不一定談得到優惠利率。
二：擔保品條件好嗎？
由於小套房不是市場主力，銀行會評估物件轉手條件，再決定貸款成數。
一般來說室內坪數12~15的小坪數房型貸款成數較低，平均在6成左右，
利率也會比一般住宅的房貸高。尤其在地理條件上非學區或捷運站附近，
或套房本身公設比過高，或是位在工業區的套房物件，
銀行的審核條件就比較嚴格，因此不管是申請貸款或是轉貸，
就不見得可以談到更好條件。
三：轉貸成本要多少？
無論代辦服務費再怎麼優惠，房貸搬家的過程中，以下幾項費用是少不了的，
然而就算不找代書自己跑行政流程，也得花許多時間，
這些要算在轉貸的成本裡頭，轉貸前得先精打細算，否則可能因小失大。
帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費：依各銀行規定辦理。
貸款設定登記規費：按設定金額的千分之一。
代書費：市場行情約2,500~6,000元。
塗銷費：市場行情約 1,500~2,500元。
四：利差和轉貸額度有多少？
銀行為了爭取新客戶，通常會以降低利率來吸引轉貸，
不過由於轉貸需要成本因此若是利差不高或增貸空間不大，就不一定划算。
例如:如果利息相差一碼（0.25%）貸款100萬每年就省了2500元，
如果貸款金額為500萬，則省了12500元左右，就足以用來支付轉貸的手續費，
因此就可以考慮選擇轉貸。

其實就算不需要轉貸，還是應該經常性健檢自己的房貸情況，
一方面盤點房貸的還款進度，並衡量自己的財務狀況，是否可以提前還款，
減輕壓力，或者透過增貸做其他理財投資規畫；另外一方面，
也要掌握市場利率的狀況，特別是使用兩階段或三階段房貸者，
要進入下一階段利率前，可向銀行爭取降息的籌碼，成為靈活運用房貸的理財達人。

部分資訊參考:房貸壓力大？ 轉貸前別忘了解現有房貸

想買房?要先懂得聰明借出房屋基金-買房教戰篇-省錢大作戰

 
連假特輯-買房教戰篇-省錢大作戰
想買房，最關心的無非就是錢的問題，雖然現在一般房貸約可達七成，
但還是有不少人因為自備款不足以負擔高額房價而放棄購買，
要如何與銀行爭取貸款成數?增加貸款金額呢?

買房需要花錢的地方不只有房屋自備款，從一開始的房屋仲介費，
到銀行的開辦費，還有之後裝修房屋的裝潢、搬家、修繕、添購傢俱的費用等，
都是一筆不小的支出，所以如何增加貸款成數、貸款成數由哪些條件來做審核的呢？
你一定要搞清楚，才能貸到適合你需求的金額。

審核貸款的第一步就是依據申請的房屋狀況來衡量房屋的保值性，
房屋太小、太老舊相對貸款成數不高；另外影響貸款成數的是地段，非熱門地段較難爭取貸款成數增加；
另外最基本的要求條件是銀行往來間沒有不良紀錄、不能有退票紀錄以及不要有房貸逾期繳款記錄等，
名下信貸最好也不要太多，平日與銀行維持良好的信用關係，這些條件都取決於最後銀行決定貸款成數為多少。

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可能被拒貸或貸款成數不高因素
申貸人有信用不良紀錄
房屋實際坪數在15坪以下
居家環境複雜
不在熱門地段、出租率低

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五大招能增加貸款成數
貨比多家，享優惠
一般人通常都會從平日經常往來的銀行找起，因為銀行對往來較久的存款、放款、理財、
信用卡等優質老客戶，銀行會提供優於一般新客戶的貸款利率；
而與常互動的銀行往來金額越高，往來時間越長，越有機會爭取到更優惠的利率條件。

利用談判話術，再降利率
民眾詢價時可將銀行願意提供的額度及貸款利率記錄下來，
挑選出最優的2-3家分別談判，進一步爭取更優惠的條件；
不攤底牌，只說另外一家更好，等到對方說出優惠方案之後再拿出其他銀行的優惠條件做比較。

找襄理級以上人員談條件
自住客想爭取好的貸款利率，最好找襄理級以上的業務員承辦，
由於襄理級業務員在房貸市場已有一定資歷，知道如何幫客戶爭取到較優惠的貸款條件

財力證明越多越好申請貸款
財力證明是調降房貸利率最有力的證明，一般上班族如果年收入超過百萬元，
就是銀行心目中的優質客戶，另外銀行還會留意申請者是否剛換工作，
最好有半年以上的在職證明，較為有利。

減少貸款比數好過關
申請貸款前，將債務整理後再申貸，如果銀行聯徵發現有超過兩筆以上的房貸，
絕大多數會被視為投資客，相對貸款就較不容易申請通過。

(五大招能增加貸款成數參考來源)

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既然已經知道了買房的小秘訣，那麼趁年輕、有能力就趕緊買間屬於自己的窩吧。
因為買房不僅是變相的儲蓄，之後還能成為你金錢上強力的後盾。
額外閱讀:房屋貸款有什麼好處?
額外閱讀:房屋貸了一次還能再貸第二次，有這麼好康?!

二胎房貸-哪一間銀行利率最低?

 
貸款方案百百種，你要怎麼選擇適合你的就是一個大學問了，
昨天介紹了房屋貸款的好處，那麼如果我已經申辦過一次房屋貸款了，
我還能在申辦嗎 ? 貸款額度跟利率會差很多嗎 ? 還是應該申辦信用貸款好 ?

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如果已經辦理過房屋貸款還想再貸，那麼可以申辦二胎房貸!
什麼是二胎房貸?
二順位房屋貸款亦稱二胎，就是當該房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款後，
用原房屋再向另一家銀行， 進行對該標的殘值的再抵押借款，
房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人，即為二胎房貸。

通常第一順位抵押的貸款成數越低，第二順位可貸金額越高，
但是因為承受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高，
所以相對的利率也會較高。二胎房貸還款的時間較短，約3~7年，
且無寬限期， 且隔年申報綜所稅時無法以房貸科目抵稅。

雖然二胎房貸的利率較高，但因為它有實質房屋作為抵押，雖然是第二順位，
但跟信用貸款相比仍具有優勢，
所以還是有機會能貸到較低的利率以及較高的額度，故能善盡房屋價值，
讓資產變成可流動，增加靈活運用。

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會使用「二胎房貸」的情況:
<一> 原貸銀行無法增貸
有資金需求需要增貸時， 原貸銀行（簡稱A銀行）認為沒有增貸空間，
另一間銀行（簡稱B銀行）認為有增貸空間，不過礙於合約可能無法轉貸至B銀行 ，
此時B銀行願意提供二順位貸款。
<二> 無法貸出信用貸款
因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制，
所以若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、
且原房貸銀行也無法增貸的情況下，是可以考慮申請「二順位房貸」。
注意:嚴格說起來，「二順位房貸」就是「有抵押的信用貸款」。
在銀行的眼中通常貸款人辦理其他類型的貸款都申請困難，
才會使用「二順位房貸」。

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延伸閱讀:我適合辦理房屋增貸還是房屋二胎?
如果真的需要調度資金，卻因為信用瑕疵無法轉貸，那麼二胎房貸就是最好的選擇，
因為二胎不像申請信貸，需提供薪資證明或扣繳憑單，較適用於資金進出頻繁、
不固定的生意頭家、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、
每月獎金收入不固定薪資的業務族。