房
屋轉貸
房屋轉貸
雖然房貸簽約年限多為 20 年或 30 年，
不過，如果有需要的話，仍然有「轉貸」的彈性喔！
當新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度，
或是重新提供寬限期，就可以考慮「轉貸」。
所謂「房屋轉貸」，就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。
借款人可以向 A 銀行詢問截至轉貸當日未償還的本息，
由 B 銀行代為償還，領取「清償證明」，並到地政重新設定抵押
（將抵押銀行由 A 改為 B）。
由於轉貸時，B 銀行會重新針對房子鑑價，如果房子有增值，
通常可提供增貸，如有申辦增貸，除了原來的房貸外，
B 銀行還會將增貸的額度撥款到貸款人的帳戶，增加資金彈性。
一般購屋族多在買房時會花較多時間研究比較房貸利率和銀行方案，
因此在當下如果未能收到完整資訊，或是無法規畫對自己最好的房貸方案，
長期下來不僅繳款辛苦，也有可能多繳了利息而不自知。
因此若你現在才驚覺自己繳的房貸利率偏高，想要做轉貸，當然也是個正確的決定，
不過提醒你，雖然銀行為了搶業績，會在房貸市場上用低利搶轉貸客戶，
不過想打轉貸的如意算盤，除了要看轉貸銀行的利率，還得盤算轉貸的隱藏成本！
提供你四招自行檢定:你的房屋該轉貸嗎?
一：繳息正常？
只要是申請貸款，銀行除了評估擔保品的條件、價值之外，
貸款人的還款能力也是銀行評估是否承貸及貸款成數的重要因素。
因此要求轉貸戶必須檢附至少半年的繳息紀錄，
同時銀行也會檢視貸款人的信用卡使用記錄，如果長期使用循環利息，
且在原銀行繳息記錄不正常的房貸戶，要轉貸就不一定談得到優惠利率。
二：擔保品條件好嗎？
由於小套房不是市場主力，銀行會評估物件轉手條件，再決定貸款成數。
一般來說室內坪數12~15的小坪數房型貸款成數較低，平均在6成左右，
利率也會比一般住宅的房貸高。尤其在地理條件上非學區或捷運站附近，
或套房本身公設比過高，或是位在工業區的套房物件，
銀行的審核條件就比較嚴格，因此不管是申請貸款或是轉貸，
就不見得可以談到更好條件。
三：轉貸成本要多少？
無論代辦服務費再怎麼優惠，房貸搬家的過程中，以下幾項費用是少不了的，
然而就算不找代書自己跑行政流程，也得花許多時間，
這些要算在轉貸的成本裡頭，轉貸前得先精打細算，否則可能因小失大。
帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費：依各銀行規定辦理。
貸款設定登記規費：按設定金額的千分之一。
代書費：市場行情約2,500~6,000元。
塗銷費：市場行情約 1,500~2,500元。
四：利差和轉貸額度有多少？
銀行為了爭取新客戶，通常會以降低利率來吸引轉貸，
不過由於轉貸需要成本因此若是利差不高或增貸空間不大，就不一定划算。
例如:如果利息相差一碼（0.25%）貸款100萬每年就省了2500元，
如果貸款金額為500萬，則省了12500元左右，就足以用來支付轉貸的手續費，
因此就可以考慮選擇轉貸。
其實就算不需要轉貸，還是應該經常性健檢自己的房貸情況，
一方面盤點房貸的還款進度，並衡量自己的財務狀況，是否可以提前還款，
減輕壓力，或者透過增貸做其他理財投資規畫；另外一方面，
也要掌握市場利率的狀況，特別是使用兩階段或三階段房貸者，
要進入下一階段利率前，可向銀行爭取降息的籌碼，成為靈活運用房貸的理財達人。
不過，如果有需要的話，仍然有「轉貸」的彈性喔！
當新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度，
或是重新提供寬限期，就可以考慮「轉貸」。
所謂「房屋轉貸」，就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。
借款人可以向 A 銀行詢問截至轉貸當日未償還的本息，
由 B 銀行代為償還，領取「清償證明」，並到地政重新設定抵押
（將抵押銀行由 A 改為 B）。
由於轉貸時，B 銀行會重新針對房子鑑價，如果房子有增值，
通常可提供增貸，如有申辦增貸，除了原來的房貸外，
B 銀行還會將增貸的額度撥款到貸款人的帳戶，增加資金彈性。
一般購屋族多在買房時會花較多時間研究比較房貸利率和銀行方案，
因此在當下如果未能收到完整資訊，或是無法規畫對自己最好的房貸方案，
長期下來不僅繳款辛苦，也有可能多繳了利息而不自知。
因此若你現在才驚覺自己繳的房貸利率偏高，想要做轉貸，當然也是個正確的決定，
不過提醒你，雖然銀行為了搶業績，會在房貸市場上用低利搶轉貸客戶，
不過想打轉貸的如意算盤，除了要看轉貸銀行的利率，還得盤算轉貸的隱藏成本！
提供你四招自行檢定:你的房屋該轉貸嗎?
一：繳息正常？
只要是申請貸款，銀行除了評估擔保品的條件、價值之外，
貸款人的還款能力也是銀行評估是否承貸及貸款成數的重要因素。
因此要求轉貸戶必須檢附至少半年的繳息紀錄，
同時銀行也會檢視貸款人的信用卡使用記錄，如果長期使用循環利息，
且在原銀行繳息記錄不正常的房貸戶，要轉貸就不一定談得到優惠利率。
二：擔保品條件好嗎？
由於小套房不是市場主力，銀行會評估物件轉手條件，再決定貸款成數。
一般來說室內坪數12~15的小坪數房型貸款成數較低，平均在6成左右，
利率也會比一般住宅的房貸高。尤其在地理條件上非學區或捷運站附近，
或套房本身公設比過高，或是位在工業區的套房物件，
銀行的審核條件就比較嚴格，因此不管是申請貸款或是轉貸，
就不見得可以談到更好條件。
三：轉貸成本要多少？
無論代辦服務費再怎麼優惠，房貸搬家的過程中，以下幾項費用是少不了的，
然而就算不找代書自己跑行政流程，也得花許多時間，
這些要算在轉貸的成本裡頭，轉貸前得先精打細算，否則可能因小失大。
帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費：依各銀行規定辦理。
貸款設定登記規費：按設定金額的千分之一。
代書費：市場行情約2,500~6,000元。
塗銷費：市場行情約 1,500~2,500元。
四：利差和轉貸額度有多少？
銀行為了爭取新客戶，通常會以降低利率來吸引轉貸，
不過由於轉貸需要成本因此若是利差不高或增貸空間不大，就不一定划算。
例如:如果利息相差一碼（0.25%）貸款100萬每年就省了2500元，
如果貸款金額為500萬，則省了12500元左右，就足以用來支付轉貸的手續費，
因此就可以考慮選擇轉貸。
其實就算不需要轉貸，還是應該經常性健檢自己的房貸情況，
一方面盤點房貸的還款進度，並衡量自己的財務狀況，是否可以提前還款，
減輕壓力，或者透過增貸做其他理財投資規畫；另外一方面，
也要掌握市場利率的狀況，特別是使用兩階段或三階段房貸者，
要進入下一階段利率前，可向銀行爭取降息的籌碼，成為靈活運用房貸的理財達人。
部分資訊參考:房貸壓力大？ 轉貸前別忘了解現有房貸
